STF decide que cobrança de taxas em loteamentos urbanos é constitucional

Recentemente, os ministros do Supremo Tribunal Federal decidiram a questão posta em sede de repercussão geral acerca da possibilidade de as associações de proprietários em loteamentos urbanos exigirem de moradores a elas não associados o pagamento de taxas de manutenção e conservação, à luz dos princípios da legalidade e da liberdade de associação, previstos na Constituição.

O tema causou controvérsia por anos, pois, de um lado, a imposição feita a proprietários de imóveis localizados em loteamentos urbanos de se associarem a agremiações constituídas no empreendimento e arcarem com despesas de manutenção, além de ferir o princípio constitucional da livre associação, contraria o artigo 175 da Constituição, o qual exige licitação e autorização legislativa para execução de serviços públicos.  

De outro, as associações alegavam que haveria um enriquecimento sem causa por parte de quem se recusava a se associar, deixando de contribuir para a associação, mesmo usufruindo dos serviços prestados por ela e recebendo toda a valorização patrimonial daqueles associados que de boa-fé contribuíam para o mesmo empreendimento.

Cumpre relevar que o loteamento fechado não se confunde com o condomínio, apesar de, na prática, possuírem funcionamento bastante semelhante.

O primeiro é regido pela lei nº 6.766, que dispõe sobre o parcelamento de solo. Após o parcelamento do solo, criação de ruas e áreas de lazer, as vias dos loteamentos fechados continuam sendo públicas e o acesso é permitido a todos, mesmo sendo controlado por equipes de segurança.

Já o condomínio fechado, sendo ele horizontal ou vertical, é regido pela lei nº 4.591, que versa sobre este modelo de residencial. A principal diferença é que, a partir da portaria, todas as áreas, como piscina, playground e ruas, são particulares e de responsabilidade do condomínio, incluindo a manutenção de asfalto, iluminação e saneamento.          

As associações civis, em casos como o mencionado no julgamento, são constituídas sem fins lucrativos, para arrecadar e administrar as despesas de conservação e manutenção dos loteamentos fechados, como custos com portaria, segurança, limpeza, jardinagem, conservação, manutenção, funcionários, obras e melhorias de infraestrutura, dentre outras.

Com efeito, a despeito do tema, a Lei nº 13.465/2017 já previa em seu art. 36-4 que as atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos vinculam-se à atividade de administração de imóveis. O diploma legal em referência ainda determinou que a administração de imóveis na forma como prevista sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos.

Assim, ao encontro da legislação vigente mencionada e reformando anterior entendimento do STJ, o STF, por maioria de votos, decidiu que, a partir do advento da Lei nº 13.465/17, são constitucionais as cobranças de taxas por associações de proprietários de loteamentos urbanos para custear obras e serviços de infraestrutura que são disponibilizados, indistintamente, para todos os proprietários.

No julgamento, o Ministro Edson Fachin ainda ponderou que “não se está, portanto, diante da obrigação de associar-se, nem de manter-se associado, mas, sim, da obrigação de partilhar das despesas que beneficia diretamente todos os cotitulares daquele espaço geográfico urbano que lhes é comum. Isso para que não se caracterize a locupletação pelo esforço alheio”. Seguiram este entendimento os ministros Luís Roberto Barroso, Gilmar Mendes e a ministra Rosa Weber.

Assim, o STF fixou a tese de que é inconstitucional a cobrança de tal taxa antes do advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.

Desta forma, o STF colocou fim à discussão que se alongava por anos, fixando entendimento que passará a ser seguido pelos Tribunais estaduais, razão pela qual recomenda-se às associações e aos administradores desses empreendimentos que ajuízem as cobranças das cotas ou taxas associativas inadimplidas, evitando a prescrição.

Vanessa Buchidid  Marques