Fisco altera entendimento e reduz tributação para o setor imobiliário 

Não é novidade que as empresas que atuam no ramo imobiliário, sejam elas incorporadoras ou holdings familiares, recebem tratamento especial quando o assunto é tributação de venda ou locação de imóveis.

Isso porque, estas empresas, quando adotam o regime de lucro presumido, contam com a tributação das receitas de aluguéis, a título de imposto de renda, por alíquota que varia de 11,33% até 14,53% e com a tributação da venda de imóveis, a partir da alíquota efetiva de 6,73% (3,08% de IRPJ + CSLL e 3,65% de PIS/COFINS), incidente sobre o valor total da venda.

Entretanto, a mencionada alíquota de 6,73% incidente sobre o valor total da venda, apenas era aplicada com segurança quando se tratava de venda de imóvel que compunha o estoque da empresa (classificado no ativo circulante), não se aplicando, portanto, aos imóveis anteriormente alugados.

Para os bens do ativo imobilizado (não circulante), nestes classificados os imóveis alugados, a exigência fiscal era mais onerosa, inclusive se comparada ao imposto exigido de pessoa física, já que, para tal operação, a tributação seria de 25% de Imposto de Renda e 9% de CSLL sobre a diferença entre o custo de aquisição e o preço de comercialização.

Este tema gera controvérsia há tempos, especialmente no que diz respeito à reclassificação do bem para o ativo circulante com a intenção de venda, havendo, nestes casos, divergência nos julgados do Carf. À vista destas divergências, o Fisco já autuou muitas empresas que não apuraram a venda de um imóvel anteriormente alugado como ganho de capital, sob a premissa de que a mera reclassificação contábil do ativo não circulante para o ativo circulante não modificaria a tributação como ganho de capital.

Entretanto, recentemente, a Receita Federal alterou seu entendimento sobre o assunto e, por meio da Solução de Consulta COSIT nº 7, de 04 de março de 2021 passou a considerar o resultado desse tipo de operação como receita bruta, desde que a atividade de locação faça parte do objeto social da empresa.

Em outras palavras, o órgão passou a considerar que a receita decorrente da alienação de um imóvel, ainda que este tenha sido anteriormente utilizado para locação e temporariamente registrado no ativo não circulante, compõe o resultado operacional e a receita bruta da pessoa jurídica. Nesse caso, aplicando-se o novo entendimento, tributa-se a operação com base nos percentuais de presunção do regime do lucro presumido, que são de 8% para o IRPJ e de 12% para a CSLL, o que significa uma alíquota efetiva de 6,73% sobre o valor da venda.

Junto ao novo entendimento, a solução de consulta também alertou que a pessoa jurídica que tem como objeto a exploração da atividade imobiliária está sujeita à incidência pelo regime cumulativo de PIS e COFINS, mediante a aplicação das alíquotas de 0,65% e 3%, respectivamente, em relação à receita bruta auferida com a venda de imóveis próprios, mesmo na hipótese de os imóveis vendidos já terem sido utilizados para locação a terceiros em período anterior à venda e, consequentemente, terem sido classificados no ativo imobilizado naquele período.

A temática é de extrema relevância para o setor imobiliário, especialmente na época atual, em que, não raramente, empresas do ramo imobiliário acabaram por optar por colocar bens à locação que futuramente pretendem destinar à venda.

Do ponto de vista fiscal, a mudança no entendimento da Receita é significativa e traz segurança ao mercado imobiliário, na medida que a tendência é que ocorra a pacificação da jurisprudência do Carf de forma favorável aos contribuintes.

Vanessa Buchidid Marques