Imposto sobre lucro imobiliário: quando pagar e como evitar?

Ao vender um imóvel, é comum que o valor obtido com a alienação do bem seja superior ao valor pago na época da aquisição, havendo, portanto, um lucro. Este lucro, conhecido como ganho de capital ou lucro imobiliário, é tributado pelo imposto de renda.

Melhor explicando, a diferença positiva entre o valor de alienação e o custo de aquisição do bem imóvel é considerada um ganho de capital, que é tributado pelo imposto de renda da pessoa física no próprio mês em que o ganho foi auferido, em alíquota variável, a depender da faixa do lucro obtido.

Conforme disposição da Lei 13.259 de 2016, a escala de alíquotas do imposto sobre a renda obtida com a venda de um imóvel por pessoa física é a seguinte: 15% sobre a parcela dos ganhos que não ultrapassar R$ 5.000.000,00; 17,5% sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 5.000.000,00 e não ultrapassar R$ 10.000.000,00; 20% sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 10.000.000,00 e não ultrapassar R$ 30.000.000,00; e 22,5% sobre a parcela dos ganhos que ultrapassar R$ 30.000.000,00.

Tais alíquotas são aplicadas sobre o valor do imóvel declarado na Declaração de Imposto de Renda perante a Receita Federal, sem qualquer atualização monetária, ao menos para os imóveis adquiridos após 1996.

Desta forma, se um imóvel declarado pelo valor de R$ 500 mil for vendido, anos depois da aquisição, por R$ 700 mil, haverá a cobrança do imposto sobre o lucro imobiliário de R$ 200 mil, na alíquota de 15%, que deverá ser pago até o último dia útil do mês seguinte à venda do imóvel.

Percebe-se que, como não há atualização monetária incidente sobre o valor dos imóveis inseridos na Declaração de Imposto de Renda após 1996 e, tampouco, se considera a valorização do imóvel, muitas vezes há um ganho de capital fictício, sujeito à tributação e ao pagamento de imposto de renda.  

Em que pese o sistema contemplar distorções entre o valor patrimonial declarado e o valor real de mercado, bem como se tratar de valores relativamente excessivos, há opções previstas em lei para reduzir ou isentar o contribuinte do recolhimento do referido imposto.

A própria legislação traz hipóteses em que há ajustes no valor do ganho de capital, utilizado como base de cálculo, os quais variam de acordo com o ano de aquisição e a data de alienação do imóvel, podendo alcançar, inclusive, reduções que levam à isenção total do imposto.

Explicando de forma simplificada, no que diz respeito à redução aplicada em decorrência do ano de aquisição, na alienação de imóvel adquirido até 31 de dezembro de 1988, será aplicado percentual redutor fixo de 5% ao ano, aumentando conforme o tempo de aquisição, sendo que, quanto mais antigo o bem, maior será o desconto.

Assim, para a alienação dos imóveis adquiridos até 1969, haverá a isenção completa do pagamento do imposto sobre o lucro imobiliário (desconto de 100%); para os imóveis adquiridos até 1970, o desconto será de 95%; para os bens adquiridos até 1971 será de 90%; e assim por diante, sendo que para a alienação dos imóveis adquiridos em 1988 haverá a redução de 5%.

A segunda e mais simples hipótese de isenção a ser tratada aqui diz respeito aos contribuintes proprietários de imóveis de pequenos valores, os quais estão isentos do pagamento do imposto pela venda de um ou mais bens que somem até R$ 35 mil por mês.

Outra possibilidade de isenção é garantida ao proprietário de um único imóvel, que o aliena pelo valor de até R$ 440 mil. Nesta hipótese, caso o proprietário não tenha vendido outro imóvel durante os cinco anos anteriores, estará isento do pagamento do imposto sobre o lucro imobiliário.

Há, ainda, uma alternativa para se isentar do imposto em questão mesmo para vendas acima de R$ 440 mil, independentemente de o proprietário ter ou não mais de um imóvel. Neste cenário, a legislação garante a isenção ao recolhimento do tributo desde que, após a alienação do imóvel, o proprietário utilize integralmente o produto obtido com a venda para adquirir outro imóvel residencial, dentro do prazo de 180 dias.

É importante observar que, caso o proprietário utilize somente parte valor oriundo da venda, deverá pagar o imposto proporcional sobre a diferença restante e, se o imposto não for pago e o proprietário acabar por não adquirir outro bem no prazo estipulado, será penalizado com o pagamento do imposto devido acrescido de juros de mora e multa.

Vale lembrar, ainda, que o contribuinte somente poderá usufruir das duas últimas opções de isenção uma vez a cada cinco anos.

Por fim, outra solução bastante eficaz e muito aplicada para a redução do imposto sobre o lucro imobiliário é agregar ao custo de aquisição do bem os dispêndios com a construção, ampliação, reforma e obras em geral, demolição, corretagem etc., quando comprovados com documentação hábil e idônea e discriminados na declaração de ajuste anual. Desta forma, o imóvel constará na Declaração de Imposto de Renda pelo valor da aquisição mais os gastos dispendidos, de modo que, no momento da sua alienação, a diferença de valores entre as operações de compra e venda será menor e, consequentemente, haverá uma redução no valor do imposto a ser pago.  

Denota-se, portanto, que o imposto sobre o ganho de capital gera controvérsias, especialmente no que diz respeito ao sistema tributário desprezar a diferença entre o valor patrimonial declarado e o valor real de mercado, contudo, o legislador cuidou de prever hipóteses de isenção, a fim de corrigir parcialmente essa distorção, cabendo ao contribuinte valer-se de um planejamento tributário, ao adquirir ou alienar imóvel para investimento, para garantir o seu enquadramento em uma das categorias isentas de tributação.

Vanessa Buchidid  Marques