O impacto da Reforma Tributária para as incorporadoras

Com a proposta de regulamentação da reforma tributária apresentada pelo Governo Federal (PLP nº 68/2024), algumas novidades chamaram a atenção do mercado, dentre elas a alteração da tributação do setor imobiliário, trazendo novidades para a venda de imóveis que apresentaremos abaixo.

Inicialmente, a proposta prevê alterações para as incorporadoras que vendem imóveis novos, que deverão realizar o pagamento do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS) – em substituição aos impostos atualmente existentes – além do valor do Regime Especial de Tributação (RET), o qual já existe hoje.

Além disso, a principal novidade foi a progressividade no pagamento dos novos tributos, ou seja, o valor do imposto será proporcionalmente mais elevado quanto maior o valor do imóvel.

Para possibilitar este cálculo, foi desenvolvido pelo Ministério da Fazenda um “redutor social” fixado em R$ 100.000,00 (cem mil reais), que será aplicado sobre a base de cálculo do imposto, além das deduções do custo do terreno e do custo de construção, que já são aplicadas nos dias de hoje.

No caso de imóveis populares, que são mais baratos, a redução social fixa de R$ 100.000,00 (cem mil reais) causará um impacto ainda maior na redução do imposto, já que, em proporção, o imposto será ainda mais reduzido. E esta é justamente a intenção do Governo Federal.

Da mesma forma, imóveis de alto padrão também sofrerão a mesma redução de R$ 100.000,00 (cem mil reais), no entanto, como o valor do imóvel de alto padrão é mais alto, a redução fixa será aplicada sobre uma base de cálculo mais elevada e, consequentemente, o imposto sofrerá uma redução inferior ao imposto incidente sobre o imóvel popular.

Neste sentido, o que se espera é que a proposta reduza o custo dos imóveis novos construídos no âmbito do programa “Minha Casa, Minha Vida”, gerando até mesmo isenção em casos específicos.

De qualquer forma e independentemente do valor do imóvel, as incorporadoras terão o desconto de 20% sobre o valor de IBS e CBS a ser pago futuramente, sendo certo que a alíquota de 26,5%, que é a padrão para o segmento, será de 21,2% sobre o valor da venda de imóveis novos.

O Projeto de Lei da regulamentação da reforma tributária também prevê uma redução da alíquota padrão de RET de 4% para 1,95%.

Por outro lado, para vendas de imóveis de pessoas físicas, a tributação seguirá a mesma, ou seja, mantem-se o pagamento do imposto de renda pelo ganho de capital.

O setor imobiliário ainda aguarda a definição do texto final, mas a possibilidade de redução da carga tributária para as incorporadoras é bem-vista e aguardada pelo setor.

O projeto de Lei Complementar nº 68/2024 tramita perante a Câmara dos Deputados e ainda depende de aprovação. Evidentemente, as informações contidas neste informativo poderão sofrer alterações conforme a proposta avance perante o Legislativo Brasileiro.

Siga acompanhando os informativos do MM para se manter atualizado e, em caso de dúvidas, entre em contato conosco para agendar sua consulta.

Caio Almeida Marques