O STJ e o critério para rateio da taxa condominial

Não é de hoje que muito se discute a respeito da legalidade da cobrança de taxa condominial de forma proporcional à fração ideal dos apartamentos em condomínios edilícios, ou seja, mais alta para apartamentos maiores e coberturas.

A controvérsia existe, pois a taxa condominial destina-se ao pagamento das despesas de conservação e manutenção do edifício, tais como limpeza, contratação de funcionários, consumo de água e de luz, funcionamento de elevadores, pagamento de tributos, seguros, dentre outros; despesas estas que os condôminos concorrem de modo igualitário, independentemente do tamanho da unidade autônoma que ocupam.  

Recentemente, a questão chegou uma vez mais ao Superior Tribunal de Justiça (STJ), em ação ajuizada por proprietários de uma cobertura, que pretendiam anular cláusula da convenção de condomínio para rever o valor da quota condominial pago com base na fração do imóvel.

No recurso analisado na última semana pelo STJ, os proprietários alegaram a impossibilidade de pagar o dobro da taxa condominial pelo simples fato de a unidade estar localizada na cobertura do edifício, bem como o enriquecimento sem causa dos outros condôminos, afirmando que as despesas condominiais deveriam ser divididas na mesma proporção.

No julgamento, o relator, ministro Villas Bôas Cueva, apontou que o Código Civil estipula que a convenção do condomínio determinará a quota proporcional a ser paga por cada condomínio, bem ainda que, em regra, a divisão do valor da taxa condominial se dá com base na fração ideal da unidade imobiliária, podendo a convenção estabelecer de maneira diversa, o que não ocorreu no caso.

Segundo o relator, outro ponto a ser observado é que o apartamento maior pode ocupar o espaço correspondente a mais unidades imobiliárias do mesmo condomínio, de forma que se tal espaço fosse utilizado para edificar duas ou mais unidades, cada uma delas pagaria individualmente a cota condominial.

Para o ministro, no caso em discussão, a cobrança em dobro em relação aos demais condôminos se justifica porque a fração ideal do terreno e das partes comuns correspondente à cobertura é de 20%, enquanto a das demais unidades é de 10%. Em outras palavras, o imóvel que ocupa maior área de um terreno, vale mais e, portanto, terá que pagar um valor maior do que aqueles que valem menos.

De mais a mais, é importante destacar que, de acordo com a legislação brasileira, seria possível fixar a cota condominial levando em consideração outros critérios a serem estabelecidos na convenção condominial, como os benefícios, as despesas concernentes a cada apartamento ou até a mesmo a cota igualitária para todos, criando, assim, um parâmetro que poderia ser considerado mais proporcional e justo.

Tal possibilidade, além de prevista na legislação, também é aplicada pela jurisprudência, havendo inclusive entendimentos do STJ dos anos de 2017 e 2018 a respeito da legitimidade de a convenção condominial estabelecer um critério diverso do da fração ideal para fins de distribuição das despesas condominiais.

Ademais, a Quarta Turma do STJ também já assentou a legalidade do rateio igualitário das cotas condominiais, ao julgar um caso em que tal parâmetro fora estabelecido na convenção condominial, observando os requisitos formais necessários para tanto.

Em que pese a possibilidade de a convenção instituir outros critérios que não a fração ideal, essa exceção à regra em busca de um parâmetro mais equânime poderia levar à judicialização de inúmeras demandas, especialmente em função da dificuldade de estipular critérios claros e objetivos, bem como em aplicá-los indistintamente aos condôminos.

Com isso, o critério da proporcionalidade da cota condominial com a fração autônoma, além de ser regra pela legislação brasileira, é ainda o mais utilizado, não só no Brasil, mas na maioria dos países desenvolvidos, e reflete maior segurança jurídica.

O STJ, por sua vez, manteve o posicionamento que já vinha adotando acerca do tema, no sentido de reconhecer a legalidade da cobrança da taxa condominial com base na proporção da fração ideal de cada unidade, desde que não haja outra forma de rateio estabelecida na convenção condominial.

Vanessa Buchidid Marques