Outorga Onerosa do Direito de Construir: entenda o que é e como se aplica

Em alguns municípios, como é o caso da capital de São Paulo, o instituto da outorga onerosa vem sendo aplicado há anos, porém, em outras cidades, o tema vem à tona durante as discussões de revisão do Plano Diretor para regulamentar este instrumento, como é o caso de Piracicaba – SP.

Antes de esclarecer o significado da outorga onerosa, é preciso entender que o Plano Diretor das cidades estabelece um mecanismo chamado “coeficiente de aproveitamento, o qual determina a metragem que se pode construir em cada área.

Melhor explicando, se um terreno de 100 m2 possui o coeficiente de aproveitamento 1, o proprietário pode construir nele até uma vez a área do terreno (no caso, 100 m2), ao passo que, se o coeficiente for 2, ele poderá construir duas vezes a área do terreno (no caso do exemplo, até 200 m2), e assim por diante.

Dito isso, existem duas categorias de coeficientes de aproveitamento no Plano Diretor: o básico, que garante o direito de construir a metragem que lhe cabe sem pagamentos adicionais; e o máximo, que permite um potencial construtivo adicional ao básico, mediante contrapartida financeira por parte do beneficiário. Trata-se, portanto, da outorga onerosa.

Ao pé da letra, “outorgar” nada mais é do que conceder e “onerosa” indica que essa concessão é feita mediante pagamento. Em outras palavras, é uma concessão emitida pelo Poder Público para que o proprietário do imóvel construa acima do coeficiente básico estabelecido, mediante o pagamento de um valor, podendo atingir até o coeficiente máximo.

Ilustrando com o exemplo do terreno de 100 m2, se o coeficiente básico do terreno de 100 m2 for 2 e o coeficiente máximo for 4, o proprietário poderá construir até 200 m2 sem custo adicional, e até 400 m2 através da aquisição do direito de construir.

O potencial construtivo é definido por zoneamento e varia de acordo com a infraestrutura e localização das áreas, de modo que se observa, em sua maioria, que as áreas com mais infraestrutura possuem um coeficiente de aproveitamento máximo mais alto.

Isso pois, esse potencial construtivo adicional se tornou viável exatamente porque o Poder Público e a sociedade investiram naquela região como um todo, com corredores de transporte público, hospitais, escolas, comércios etc.

Uma vez adquirido o direito de construir nessas áreas, os recursos financeiros obtidos são devolvidos à cidade e reinvestidos na implantação de melhorias, como programas habitacionais de interesse social, ordenamento da expansão urbana, implantação de equipamentos comunitários, criação de espaços públicos, proteção de áreas de interesse ambiental e cultural, projetos previstos nas leis de Operação Urbana, dentre outras definidas pelo Estatuto das Cidades.

Além dos recursos a serem reinvestidos na cidade, com um Plano Diretor e uma Lei de Zoneamento elaborados e aplicados adequadamente, o Município poderá utilizar a ferramenta da outorga onerosa para alcançar melhores práticas de ocupação e requalificação dos espaços urbanos.

Um dos grandes propósitos deste instrumento urbanístico é incentivar o adensamento nas regiões centrais e em torno das principais vias da cidade, e desincentivar ampliação do perímetro e a realização de novos parcelamentos de solo, substituindo a ocupação espalhada por uma cidade compacta.

Ao oferecer mais opções de moradia em áreas centrais e com melhor infraestrutura, o Município se beneficia, pois consegue racionalizar o uso dessa infraestrutura e manter uma boa gestão dos recursos.

Para as pessoas, a concentração da população em bairros da região central reduz as distâncias percorridas e, por consequência, o tempo gasto no deslocamento de casa para trabalho e a necessidade de utilizar carros, ampliando a mobilidade urbana e melhorando a qualidade de vida da população.

Já para os empreendedores, essa ferramenta oferece a oportunidade de construir mais em áreas centrais e com infraestrutura mais bem desenvolvida, obtendo preços mais atrativos para investir em regiões onde a prefeitura deseja incentivar a ocupação.

Desta feita, a boa utilização de importantes instrumentos urbanísticos, como a outorga onerosa do direito de construir, podem colocar em prática políticas, diretrizes e planos de ação dos Planos Diretores, a fim de estruturar e direcionar o crescimento da cidade de forma mais eficiente e sustentável.

Vanessa Buchidid Marques