Reforma tributária: o que mudará na locação de imóveis por pessoas físicas?

A reforma tributária trará alterações que impactam diretamente o contribuinte, o que vem gerando dúvidas sobre a tributação das locações imobiliárias, bem como uma preocupação acerca de um possível aumento de alíquotas. Visando esclarecer as dúvidas encaminhadas ao escritório, preparamos a seguinte análise, contendo uma explicação simplificada do que foi alterado na tributação sobre aluguéis de pessoas físicas e o que podemos esperar para os próximos anos.

Como se sabe, atualmente, os rendimentos recebidos por pessoas físicas pela locação de imóveis são tributados mensalmente pelo carnê-leão, conforme a tabela progressiva do Imposto de Renda. Hoje, a alíquota máxima é de 27,5% para valores superiores a R$ 4.664,68 mensais, com dedução de R$ 896,00.

Também é de conhecimento amplo que a proposta presente no Projeto de Lei nº 1.087/2025, que já foi aprovado na Câmara dos Deputados e aguarda aprovação no Senado Federal, determina a isenção do Imposto de Renda para pessoas que recebam rendimentos mensais de até R$ 5.000,00.

Contudo, a nova legislação também promoveu a instituição de novos tributos decorrentes do modelo de IVA dual, quais sejam: (i) Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) – de competência de estados e municípios; e (ii) Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) – de competência da União.

Tais impostos substituirão tributos já existentes, tais como PIS, COFINS, IPI, ICMS e ISS e, em certas situações passarão a incidir também sobre atividades de locação de imóveis por pessoas físicas.

Segundo o artigo 251 da Lei Complementar nº 214/2025, além do imposto de renda, as pessoas físicas deverão recolher o IBS e CBS sobre as atividades de locação imobiliária em casos nos quais, no ano-calendário anterior, estejam presentes dois requisitos cumulativos, quais sejam: (i) receita total com aluguéis que exceda R$ 240 mil; e (ii) propriedade de mais de três imóveis alugados.

Já se as receitas com locação excederem o montante anual de R$ 288 mil (20% a mais que o valor de R$ 240 mil), independentemente da quantidade de imóveis, a pessoa física passa a ser considerada contribuinte do IBS e da CBS já no próprio ano-calendário.

Tendo em vista a grande mudança, a reforma tributária passará por período de transição, sendo plenamente aplicável apenas a partir de 2033, contudo as alterações nas relações locatícias passam a vigorar já a partir de 2026.

O sistema de transição funcionará da seguinte forma: (i) 2026 e 2027: alíquotas iniciais simbólicas de IBS e CBS (0.1% e 0,9%, respectivamente), o que permitirá melhor adaptação dos contribuintes e adequação dos sistemas; (ii) a partir de 2028: aumento progressivo das alíquotas dos novos tributos, com redução proporcional de ISS, PIS e Cofins; e (iii) extinção completa, em 2033, dos tributos antigos e aplicação integral do IBS e da CBS.

Apesar da incidência dos novos impostos, a legislação prevê redutores para o cálculo do imposto, tais como a redução de 70% na base de cálculo do IBS e da CBS para locação, arrendamento ou cessão onerosa de imóveis e o redutor social de R$ 600 por imóvel residencial aplicado diretamente sobre a base de cálculo;

Ainda que se considere os redutores, o que se espera é que os investidores que se enquadrem em ambas as condições trazidas no artigo 251 da Lei Complementar nº 214/2025 passarão a pagar mais impostos após cada fase de transição da reforma.

Neste sentido, estima-se que, em 2033, a carga tributária total para pessoas físicas locadoras atinja até 35,9%, ou seja, um aumento considerável se compararmos com a carga tributária aplicada hoje, de 27,5%.

A locação de imóveis por temporada de curta duração, como os casos nos quais os proprietários promovem a locação por meio de plataformas como o Airbnb, será equiparada à hospedagem, ocorrendo uma redução de 40% na base de cálculo, bem como a vedação ao aproveitamento de créditos de IBS e CBS.

A locação por pessoas jurídicas também sofrerá alterações no que diz respeito à tributação, uma vez que as empresas que promovem a locação de imóveis também estarão sujeitas à incidência do IBS e CBS, nos termos do artigo 252 da Lei Complementar nº 214/2025.

A alteração da tributação torna ainda mais atrativo aos investidores a criação de holdings patrimoniais, que, a depender da realidade enfrentada pelo contribuinte, pode ser um excelente negócio para redução da carga tributária.

Para saber mais sobre as mudanças envolvendo a reforma tributária no que se refere à locação de imóveis por pessoas jurídicas, siga acompanhando as publicações do MM.